Konut pazarındaki örgütlü felaket!

Vonovia’nun ne olduğunu biliyor musunuz? Almanya’daki kiralık evlerin en büyük sahibi Vonovia. Büyük şehirlerdeki 355.000 konut ona ait. Örneğin Berlin’de Vonovia’ya ait 32.500 konut var. Tekel ek olarak başka ev sahiplerinin 65.000 konutun yönetimini üstlenmiş durumda.

Werner Rügemer

Mayıs başında Vonovia şefi Rolf Buch, Bochum’daki RuhrCongress-Centrum’da düzenlenen bir hissedarlar kongresinde başarısını kutladı. 2017 yılında elde edilen net karın 2.567 milyar Euro olduğu açıklandı. Hissedarların kar payı yüzde 15 arttı. Bu net kardan kar payı alan hissedarlar kimlerdi? Finans tekelleri Blackrock, Norges, Barclays Capital, Lansdowne Partners, Invesco, Wellcome Trust, Wellington, Terra Firma, Cicap ve Citigroup. İdari merkezleri New York ve Londra’da vergi merkezleri ise Delaware/ABD ve Hollanda’da olan dev finans tekelleri…

Vonovia, 2015 yılında, önceki tekel Annington’dan oluştu. Annington, London merkezli yatırım tekeli Terra Firma’ya aitti. Annington, önce Almanya’daki eski İngiliz kışlalarını satın almış, sonra RWE tekelinin 65.000 işçi evini eline geçirmiş, sırayla Kiel, Bremen ve başka yerlerdeki sosyal konutların sahibi olmuştu. Sonunda Federal Büro Çalışanları Sigorta Kurumu’nun (BfA) 81.000 konutu, Dresden’de de rakip firma Fortress’in 48.000 konutu Annington’un eline geçti. 2015 yılında büyük sermaye örgütleri Blackrock & Co Annington’u üstlendiler ve adını Vonovia koydular ve o zamandan beri önlerine çıkan konutları satın almaya devam ettiler.

Ancak bu büyük hissedarlara Almanya’nın konutlarını ele geçirmek için sadece Vonovia yetmiyor. Almanya’daki ikinci büyük kiralık ev tekeli Deutsche Wohnen AG adını taşıyor. Tekel, Deutsche Bank’tan adım adım satın alınan 163.000 konuta sahip ve bunların 100.000’i Berlin’de. Deutsche Wohnen AG’nin hissedarları da Vonovia’nınkiler gibi Sun Life Financial, Blackrock ve Norges.

Kuzey Ren Vestfalya Eyaleti’ndeki LEG firması da 2008 yılında eyalet hükümetini elinde tutan CDU ve FDP tarafından önce Goldman Sachs’a bağlı Whitehall firmasına satılan sosyal konutlardan 91.000’ini elinde tutuyor. LEG’nin borsaya girmesinden beri yeni mülk sahipleri Blackrock, Massachusetts Financial, Deutsche Bank, AXA sigorta ve BNP Paribas Investment Partners (Fransa).

DEV KİRA ARTIŞLARI

Vonovia ve Blackrock & Co’nun konut pazarını ele geçirmesi sonrası ortaya çıkan skandal rakamlar 9 Mayıs’ta Bochum’da yapılan konferansta hissedarlara açıklanmadı ama onlar bu rakamları zaten biliyorlar ve karlarına kar katan gelişmeden sevinç duyuyorlardı: 2008’den bu yana kiralar Berlin’de yüzde 76, Münih’te yüzde 43, Stuttgart’ta yüzde 41, Nürnberg’te yüzde 38, Leipzig, Bremen ve Frankfurt’ta yüzde 35, Dresden’de yüzde 34, Dortmund’da yüzde 33, Münster’de yüzde 31, Hamburg ve Köln’de yüzde 30 arttı.

Vonovia’da 2016 yılı ortalama kira artışı yüzde 9 olarak belirlendi ve bu Almanya’da yasaların izin verdiğinin çok üstündeydi. Ama geçerli kira yasalarına göre bir firma, kirası karşılaştırılabilecek üç konut gösterebilirse kirayı yükseltebiliyor ve konut pazarını elinde tutan Vonovia için bu çok kolay. Öyle ki bazı kiralar yüzde 30 oranında arttı, yüzde 9 sadece ortalamaydı.

Ticari model şöyle: Yatırımcılar Almanya’nın en fazla rağbet gören, nüfusu ve kiralık konut ihtiyacının en hızlı arttığı 30 şehrine yoğunlaşıyorlar. Ticaret açısından iyi olan bir şey de belediyelerin sosyal konutları pazar değerinin çok altında satmaları. Örneğin Fortress, Dresden’de konut başına sadece 36.765 Euro ödedi. Berlin eski Maliye Bakanı banker Thilo Sarrazin de belediyeye ait 65.000 sosyal konutu (GSW) ABD’li yatırımcı Cerberus’a tanesi 32.040 Ero’dan sattı.

Yatırımcıların karlarını arttırmak için çok kapsamlı yöntemleri var: Bunların arasında kiraların arttırılmasıyla sonuçlanan lüks tamiratlar ve modernleştirmeler ilk sırada yer alıyor. Tek tek konutlar bilinçli olarak özel mülk olarak satılıyor. Kira sınırlandırılmasının söz konusu olmadığı yeni konutlar yapılıyor. Yan giderler yeniden ve yanlış şekilde hesaplanıyor.

Bremen Eyalet Mahkemesi, 2018 yılında gördüğü tecil davasında bazı yenilemeler sonucu kirası yüzde 40 arttırılan bir kiracının itirazının haklı olduğuna hükmetti. Yasal olarak kira en fazla yüzde 11 arttırılabilirdi. Kiracının avukatı Valentin Weiss, sadece Bremen’de Vonovia konutlarında yaşayan 1500 kiracının tamirata bağlı olarak kiralarının fahiş ölçüde arttırılmaya çalışıldığını açıkladı.

MASRAFLAR AZALTILIP KARLAR ARTIRILIYOR

Alman Kiracılar Birliği yöneticisi Ulrich Ropertz, Vonovia’nın sadece tamiratlar ve modernleştirmeyle değil, yan giderlerin, kalorifer masrafının yeniden hesaplanması ve konutun değerinin yeniden belirlenmesiyle kiracıları zora soktuğunu bildiriyor. Taşeron ve yan firmalardan oluşan bir ağ sayesinde kiracıların itiraz etmeleri zorlaştırılıyor.

Vonovia, 2017 yılında idari masrafları konut başına 570 Euro’dan 526 Euro’ya, yaklaşık yüzde 10 azalttı. Kiracıların şikayetleri çağrı merkezlerindeki kuyruklara takılıyor. Kapıcı ve tamir hizmetleri ucuz iş yapan dış şirketlere havale edildi. Vonovia’da kalan büro çalışanlarının sadece beşte biri TİS’lere göre maaş alıyor. Yeni sahipleri Vonovia’yı Alman yasalarına göre işleyen anonim şirketten Avrupa hukukuna göre işleyen bir Avrupa şirketine dönüştürdü. İşyeri temsilciliği kurma mevzuatı yok! Mali operasyonlar vergi cenneti Amsterdam merkezli Vonovia Finance B.V’ye aktarıldı.

Popülist güvence ve lobi çalışması için de, hedef kitleye bağlı olarak, az şey yapılmadı: Örneğin CDU eski milletvekillerinden ve Alman Katolikler Birliği ve enerji devi RWE’nin yönetim kurulu üyesi Hildegard Müller denetleme komisyonuna seçildi. Denetleme Komisyonu başkanlığına politik bağları çok güçlü olan Deutsche Bank eski yönetim kurulu başkanı Jürgen Fitschen getirildi. Fitschen, büyük koalisyonun programına aldığı kiraların frenlenmesini durdurmak için lobi çalışması yapmakla görevlendirildi. Kiracılar arasındaki hoşnutsuzluk ise ikinci ligde oynayan VfL Bochum takımının sponsorluğunun üstlenilmesiyle gerçekleştirildi. Firmanın Bochum’daki merkezi Vonovia Ruhr Stadyumu bayraklarıyla donatıldı.

Çok sayıdaki kiracı ise gelirinin yüzde 50’sinin ev kirasına gittiğinden şikayetçi. Gelirin yüzde 30’unun kiraya yatırılması normal karşılanıyor. Artan kiralar dönemin haydutluğu olarak yoksulluğun artmasında büyük rol oynuyor. Mesleki mobilite talebi, örneğin geçici sözleşmeli işler sayesinde, artmasına rağmen kiracıların çoğu evinden çıkmayı düşünmüyor. Bunun nedeni son yıllarda nüfusun yoğunlaştığı yerlerde kiraların aylık gelirden çok fazla artması. Çoğu kişi, kiranın yüksek, masrafların da çok olmasına rağmen yüksek kiralar, uzun arama süresi ve taşınma masrafı nedeniyle eski evinde kalmayı tercih ediyor. Örneğin Nürnberg’de oturan bir kişinin yılda 4270 Euro‘luk tren bileti alarak Münih’e çalışmaya gitmesi daha ucuza mal oluyor. Para, zaman ve yaşam kalitesi de yok olup gidiyor…

YÜKSEK GELİRLİLERE KONUT ÇOCUK YARDIMI

Buna rağmen büyük koalisyon ödenebilir kiralı evler sağlandığını iddia edebiliyor. Geçen büyük koalisyonda kira frenlenmesinin başarılı olmadığını gören hükümet sözde yeni bir yöntem buldu: Ev inşaatı çocuk yardımı! Devlet, çocuklu ailelere ev satın almaları halinde 10 yıllık süre içinde çocuk başına 10.000 Euro hediye etme kararı aldı. Bu ailelerin yıllık azami geliri 105.000 Euro ile sınırlandı. Bu “hediye”, yüksek gelirli, güvenceli işe sahip ve başlangıç için tasarrufu olan aileler için geçerli. Yoksa ev satın alabilmek için kredi alma olanakları yok. Ve üç çocuğu olanlara bunun yanı sıra ilk 10 yıl için 36.000 Euro hediye ediliyor. GroKo, artık kaybolup gitmekte olan orta tabakayı Merkel’in sahte hayali; “hepimizin durumu iyi”yi pekiştirmek için teşvik ediyor. Yeni konut firmaları da GroKo’ya şartsız güvence veriyor. Aslında büyük koalisyonun kiraların frenlenmesini istediği falan yok. Onların derdi borçların frenlenmesi. Devlet yatırımları önümüzdeki yıllarda daha da azaltılacak. Bu da Blackrock & Co gibi finans kapitalistler için tüm yolların açılması anlamına geliyor.

Çeviren: Semra Çelik